• 開封房地產市場動態分析(2020.03.26-03.30)
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2020-03-31  /  瀏覽:172 次  /  

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  2020年第一季度開封房地產市場簡述

  開封房地產市場4月市場預測

  順河區東拓交通路網,主干道北至連霍,東至青年路

  2020年第一季度開封房地產市場簡述

  受疫情影響,第一季度開封市場各大組團在售樓部關停后,都推出了優惠政策,以吸引前期觀望的客戶購買。在交易停滯近45天之后,在開發商以價換量的策略下,最終完成了開封市場久違的成交小高峰。

  根據非官方數據調研,第一季度開封市場市場主流項目銷售量預計在2200-2400套左右(非備案成交數據,含大定),市場銷售額約在18-22個億左右。從價格體系方面來說,其中,毛坯高層產品處于6100-6700元/㎡的約1200套左右,毛坯高層產品處于7200-7800元/㎡的約500套左右。與此同時,市場上進行團購(提前預售)的項目價格體系亦在6900-7500元/㎡之間。故,對于第一季度的開封市場來說,均價8000元/㎡以下,是毛坯高層產品呈現出的價格體系。在此前提下,精裝高層產品,處于8000-8500元/㎡的價格體系區間內,亦相對好賣,第一季度市場成交量約在200-300套左右。

  具體到組團和單項目而言,頭部房企集中的運糧河組團是市場上反應較為迅速的。

  如恒大,在2019年銷售價的基礎上,在2月4日率先上調房價1500-2000元/㎡,隨后在2月18日前后執行全國性促銷七五折,3月1日前后執行七八折,3月中旬前后對外公示銷售價格。

  如中南,啟動雙價格體系促銷,小戶型執行7200-7500元/㎡,大戶型執行6500-6800元/㎡。以大戶型產品為例,首訪頂樓大戶型表單價7288元/㎡,總價1061169萬元。折后單價6733元/㎡,優惠后總價980532元。首付20%約為20萬元,貸款額78萬,30年月供4739元/月。進一步商談可以再次優惠。也就是對于購房者來說,從看房到完成交易,優惠差可以達到600-800元/㎡。

  如永威,首次加推少量特價房,促銷幅度為優惠5萬元/套。在高鐵站區域,隨著新項目的入市,在大戶型高層產品和平價洋房的沖擊下,區域的價格體系將迎來“顛覆性的認知”。這也就是很多購房者當下在打聽的,區域內某項目在定向開發的基礎上對市場進行銷售時,在價格絕對優勢的情況下,是否靠譜。

  如綠城,50人團購享受八九折后7開頭的房價,類似的操作,在區域內已有其他項目上演。

  綜上所述,從以上4個樓盤,大體可以得到兩點結論:

  其一,盡管相關政策已經給到了“正負零”拿預售,但對于開發商來說,新項目在搶工期的同時還必須同步搶客戶。

  其二,價格體系愈發的明朗,相較于去年同期確實也再次呈現了下跌的趨勢,但同時也穩定在剛需毛坯高層產品7200-7800元/㎡的價格體系內。

  綜合來看,在新冠疫情的影響下,開封市場和往年一樣,第一季度一如既往的呈現“冰與火”的狀態。也就是說,持續封閉40余天的售樓部,對開封市場大多數樓盤并沒有完全起到“負作用”。尤其是對于供給端的開發商來說,迎來了雙重利好:其一是正負零拿預售證,其二是觀望的客戶再一次集中釋放。

  2020年4月開封房地產市場市場預測

  隨著疫情持續減弱,各房企年度指標完成率也將促使在售項目進一步去庫存。而對于新項目來說,在進一步趕工期(正負零拿預售證)的同時,也將推出多種定存,認籌等模式,鎖定客戶意向。在新項目入市以后,對于市場的影響,可能是:

  其一,市場上真正火力全開的節點大概率是6月,多個新入市的項目將會在這一時期密集開盤。當然,不排除在當下市場的情況下,提前搶售。但縱使如此,新項目換簽合同的節點也大概會從6月份進入高峰期。

  其二,由于工程整體滯后,且多為毛坯高層產品,在價格體系上大概率維持在7200-7800元/㎡,部分房企直接定向團購6800元/㎡起。

  其三,此輪入市的新項目,多為中小房企。在市場品牌影響力上相對于百強房企,影響力有限。故在與同區域項目競爭下,售價大概率持平或低于現有價格體系。

  其四,此輪入市的新項目,主要供應大戶型產品。在成交價方面,除永威外,其它在售項目的大戶型成交價多在6800元/㎡左右(汴西新區)。

  其五,4月份通常都會公布當年的供地計劃。通過該計劃大致可判斷:未來兩年計劃開發的新項目。市場上擬供應的新項目,主要對兩部分人有參考作用,其一是改善客群,其二是東南區域的客群。對于今年來說,看點有兩個,其一是除新區之外,東區,南區將會計劃供應哪些地塊?其二是今年供應地塊中,是否會有租賃地塊供應。

  其六,隨著新房項目市場下行,將會進一步促使二手房價格下調。對于集英街至三大街區域在售的二手房項目來說,在一手房汴西湖供應量急劇增加且價格回調的前提下,下行趨勢或更明顯。而對于老舊小區,將會在改造后,呈現價格回升的趨勢。

  其七,4月市場熱點項目或會包含:澗溪美景,北大項目,未來時代安泰嘉園,嵐溪府,禹洲嘉譽府,亞新項目,綠城紫薇公館。

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  順河區東拓交通路網,主干道北至連霍,東至青年路

  在順河區最新公布的交通路網計劃中,東西向主干道(工農路)從東昌路延伸到青年路,南北向重要道路東昌路延伸到復興大道,宏達大道南北向分別連接鐵路和連霍高速。

  具體為:宏達大道(新宋路-鐵路),全長1.4公里,宏達大道(新曹路-連霍高速)全長3.8公里,東昌路(新曹路-復興大道)全長2.84公里,汴京路(宏達大道-青年路)全長0.945公里。

  在城市框架拉伸的過程中,歷來都是交通路網先行。對于此次的東區來說,可以理解為打破了多年東區的“邊界線”工農路,進一步東拓至東昌路,宏達大道。如果用直線距離來說,則可以理解東區向東拉伸3.7公里。

  具體到道路延伸上,更多的側重于東北區融合。即:東昌路和宏達大道向北拓展,與復習大道對接。對于復興大道而言,目前東段和西段,隧道下穿汴西湖等工程都在進一步啟動。

  以西段來說,一大街到三大街,五大街到十二大街尚未打通。其中,五大街到十二大街主要服務于正在修建的開封體育中心,該項目的建設速度也大概率的決定復興大道西段西延的速度。而對于東段來說,目前則是止步于勞動路。

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