• 長假后市場程點狀回暖 第一波購房者都買哪
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2020-03-24  /  瀏覽:658 次  /  

  自3月中旬起,開封市場可以用“暖風吹的游人醉”來形容。

  多個改善型產品項目在銷售成交量上皆有明顯的回暖,呈現了“點狀”的回暖趨勢,也打破了自受疫情影響,從1月底以來的“成交荒”,相繼進入了2020年開封市場的第一個成交小高峰。

  一定程度上,這也可以理解為:購房需求延遲釋放。但此次的需求釋放,對于開封市場來說,并不是“雨露均沾”。在普遍輿論尚未認為“房地產迎來大漲”的當下,這一波客群的購房需求基本上可以鎖定在:

  1、經歷疫情之后,對于低密品質生活的追求。

  2、受疫情影響,在寬松的貨幣政策下,進行資產配置的主流手段,依然是買“好房子”。

  綜合來看,開封市場也不可避免的進入分化周期。多重價格體系,多類型開發商并行的當下,好房子會變得更好,這體現在住的好,資產保值。

  在別人恐懼時我貪婪,在別人貪婪時我恐懼。這句話,對于判別當下開封市場來說,有極強的指導意義。

  經歷過十余年的光景,開封的城市發展框架業已基本定型。而反觀這十年的買房經歷,也從地段,品牌逐步訴求到產品戶型。在房價日益趨高的開封市場,對于絕大多數的開封人來講,買房子絕對不是一件容易的事。在當下的開封房價體系內,購房者要付出的成本大概是:首付40-60萬,月供4000-6000元,30年左右的還款周期。

  在這個時間段內,大多數人要經歷步入婚姻殿堂,孩子的出生成長,老人的加入,這也意味著你所購買的房子要經歷兩人世界,三口之家,二胎時代,三代同堂等。尤其是在此次疫情期間,全家人在近兩個月的時間內,集中在一個封閉的空間內,對房子難免會產生置換需求。這也是在3月中旬起疫情得到初步控制后,市場上產生一個成交小高峰的主要原因。

  我的一個朋友也加入了最近的“換房大軍”之中。

  他在微信上給我發來了一個戶型圖,東潤望京項目的洋房戶型,146㎡三室三廳兩衛。

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  從整體來看,戶型方正,南北通透。戶型的亮點在于全生命周期設計和7.6米橫廳設計。具體來說:

  1、入戶玄關,整體設計以收納為主。

  2、入戶之后,首先可以看到的是7.6米橫廳。它可以滿足多項生活功能需求。同時,也可以將橫廳分割出一個次臥,大概面積在16㎡左右。

  3、餐客一體+L型廚房設計,這種布局基本上沒有任何的浪費空間。

  4、主臥套房設計,北向次臥連接露臺,整體布局保證了各自生活的私密性。

  5、北向功能性書房,也可以根據家庭生活功能需求進行自由配置。

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  *望京實景照片拍攝

  這個戶型的優勢即體現了全生命周期設計的優勢,它可以滿足人生不同階段的需求,實現置業“一步到位”。它基本上解決了“客廳功能單一,餐廳空間不夠,廚房功能不足,主臥里媳婦的衣服沒地兒放,沒有獨立書房,衛生間不夠用,玄關小”等等。

  對戶型怦然心動的他,進一步問我,東潤銀基望京值得買不?

  我想了想說,決定權在你。但我可以從5個方面(地段,品牌,產品,價格,市場形式),跟你具體說一下。

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  從地段上來說,開封新區會持續向西發展。

  而對于望京項目來說,位于開封自貿大廈正對面,向西為運糧河片區,向南為綜合保稅區,向東則是中意湖-汴西湖片區。在2020年,開封新區明確提出重點啟動運糧湖的開挖,帶動示范區下一個10年。同時,杏花營片區要充分利用好綜保區和海關的建設,來加快整個工業強區的步伐。

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  可以說,運糧河片區和綜合保稅區是開封新區乃至開封再次騰飛的雙翼。而處于區域核心的東潤銀基望京則是占據了先發優勢。這種先發優勢在房地產層面將會表現的更加充分,比如:當我們現在回頭看集英街,作為以洋房+別墅為主力產品構成的金池名郡,以“鶴立雞群”的姿態在一眾高層+高低配產品中,實現了自己的多重溢價。

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  除此之外,望京項目西側近鄰宋都紫薇園,汴西森林公園,東側近鄰城鐵汴西站,且區域內容積率低于1.25的項目已然很難出現,這也奠定了東潤銀基望京的未來價值。

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  從品牌上說,作為河南本土的十強房企,新東潤地產打造了鄭州十大豪宅之一東潤泰和,并獲得高綜合質量中國住宅建設最先進水平認證——2019年“詹天佑獎優秀住宅小區金獎”。在開封東潤銀基望京項目開發上,則是延續了這種理念。在新東潤的產品體系里,開封項目作為高端系,和東潤泰和并駕齊驅,足以證明了新東潤對望京的重視。

  也正是這種重視,讓望京在開封洋房里始終保持著高端的產品定位和品質口碑,成為開封市場與桃李春風處于同一梯隊的洋房項目。

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  從規劃上來說,項目住宅部分包含15棟6層退臺洋房和9棟4層疊墅,洋房面積區間約118-169㎡,疊墅面積區間約180-201㎡,共計約408戶。

  以我這位朋友為例,目前他居住在建業大宏城市花園,沒有電梯和居住面積過小,是他這次換房的主要出發點。在經歷了此次疫情之后,更多的購房者開始下定決心入手洋房產品。這主要也是因為:舉個簡單的例子,西區28層的高層,按2T4,一棟樓大概是112戶。而對比洋房來看,一棟樓大概是12戶。粗略的算下來,高層和多層的戶數比基本上超過了9倍。對于那些現在還居住在老多層小區的意向購房客群,這一點體會不可謂不深。

  望京項目在規劃之初,便把項目客群定位在改善和終極置業層面,這也保證了整個小區的高端屬性。從目前來看,項目成交的年齡結構基本上在30-50歲左右,職業大多為公務員、事業單位、私營業主、企業中高管等高知人群,這也和望京項目設計的初衷相宜得章。

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  在設計之初,望京對業主的定位是低調、內斂、穩重、中正、追求生活品質,故在立面風格上,望京采用亞麻灰天然石材(一至四層),五六層采用局部石材和深咖色環保真石漆材質,屋頂采用灰黑色瓦屋面。從成本上進行初步預估測算,望京采用的石材外立面的建造成本是市面上普通真石漆的9倍,同時采用背膠干掛的施工工藝,保證項目外立面的歷久彌新和穩固。

  在景觀方面,望京規劃一心三軸四組團景觀體系,注重自然景觀營造,同時搭配高科技智能化點綴,如社區局部WIFI覆蓋、紫外線防蚊系統等。

  除此之外,項目從舒適和安全角度考慮,布局11項智能科技,如:出入口1-3米自動識別,單元門可實現刷卡+手機藍牙+指紋+人臉識別,單元樓棟權限(只針對本單元業主),單元入口和電梯聯動,車牌自動識別,電子巡更系統,脈沖式電子圍欄,緊急按鈕,煙感報警,重點區域閉路監控覆蓋等。

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  對于買房,最重要的一步還是體現在價格層面。

  目前售樓部推出的優惠是“煥新六重禮”,具體為:

  1、999元定房,30天內無理由退房。

  2、洋房立減5萬/套,疊墅立減8萬/套,公寓立減1萬/套。

  3、開封5年以上社區業主可享5%優惠,不足5年可享受2%優惠。

  4、醫護人員購房可享額外3%優惠。

  5、每天5套總經理特惠房源再享4%折上折。

  6、老友薦新鄰。

  這些優惠,在價格上最直接的體現是:望京最近加推了少量特價房(1#~5#部分房源),標準層約1.05~1.1萬/㎡的價格。

  我的這位朋友,倒是沒有太多猶豫,直接下定。因為,畢竟不滿意可以退,但先占個房源,對有需求的他來說,才是上上策。

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  畢竟,對于當下的開封市場來說,高層產品已經成為市場上的主流產品,且大戶型產品在逐漸增多。在這種形式下,改善型客群未嘗不會迷失自己真正的改善需求,即:陷入到2.5-2.8容積率,戶型面積從90-145㎡的偽改善小區。

  這樣的小區和望京對比起來,結果大概會是:買入大戶型高層,不僅不保值,在出手時由于產品不具備高端屬性,且大戶型高總價的改善客群較少,未來還存在貶值的可能性。一個最直白且可以證明這種觀點的論據是:開封市場近年來每一次降價,都是從大戶型產品開始。而反觀如望京這樣的高端純粹洋房產品來說,在整個開封市場都屈指可數。

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  *望京實景照片拍攝

  除此之外,望京目前已是準現房,并接近交付時間點。這個時候入手,基本上可以實現今年買今年住,如果考慮到裝修周期,最遲也可以實現今年買明年初入住。

  在當下的開封市場,還有什么比品質準現房更靠譜的選擇?

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