• 開封房地產市場動態分析(2020.03.20-03.23)
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2020-03-23  /  瀏覽:1325 次  /  

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  多項目小幅降價,單套優惠5-10萬

  2020年開封政府工作報告出爐,對房地產有哪些影響

  多項目小幅降價,單套優惠5-10萬

  自3月19日開封允許堂食之后,基本上標志著疫情全面解封在即。

  市場上看房的客戶也在逐步增多,近期呈現的趨勢是:開發商小幅讓價,市場上亦會有前期觀望的客戶出手。

  3月20日起,開封市場至少2個前期價格相對堅挺的項目,進行了項目的首次調價。簡單的說,即:推出部分樓棟,若干套(通常不高于20套)房源進行特價(噱頭)銷售,高層產品約每套降5萬,折合500-600元/㎡。洋房產品優惠粗略下來折合10%,較前期優惠1100-1300元/㎡。

  這兩個項目,在開封市場同類產品中都具備足夠的影響力,也是開封標志性的改善型項目。換個角度理解是:從遠郊降價(恒大未來城)到剛需降價(中南林樾),如今已呈現蔓延的趨勢,向改善型房源入手。

  對于購房者來說,這算不算市場向好的表現?我們可以看汴西湖區域的另一個樓盤,市場上某跟進6800元/㎡的汴西湖樓盤,業已收回了特價房政策。

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  2020年開封政府工作報告出爐,對房地產有哪些影響

  本文視角以房地產角度闡述對2020年開封市政府工作報告的觀點。

  關于房地產,直接的表述為:

  1)堅持“房住不炒”定位,穩地價、穩房價、穩預期,保持房地產市場平穩健康發展。

  2)推進土地規劃改革,盤活土地資源,優先保障工業、民生等領域重點項目用地。

  在政策方面,維持了中央政府近年來的常用表述。整體來看,基本上與省政府的“做好房地產市場調控工作,推動房地產市場平穩健康發展”大體一致。除此之外,在“因城施策”層面,并沒有過多的表述。

  與往年有明顯區別的是:今年的工作報告,全文無“棚戶區改造”的內容。在舊改層面,明確提出了老舊小區和背街小巷的改造指標,完善老城區、舊小區生活和公共服務功能。

  關于對房價的影響,歷來都有“短期看政策,長期看人口”的表述,而在此次工作報告中,明確提出了逐步把開封變成人口凈流入城市。

  整體來說,2020年開封關于房地產的整體定調依然是“房住不炒,平穩為主”。

  在大的政策范疇下,維持市場的平穩,從當下來看并不是控制房價進一步上漲,而是判斷開封房價何時筑底。在2019年,運糧湖組團6800元/㎡并沒有成為開封市場的低價,反而是在2020年這個價格體系波及到汴西湖核心區。所以,假使今年預售證政策放寬(正負零拿證),基本上意味著房地產供應量達到最大化,在汴西湖區域充分競爭的前提下,開封房價走勢或許會終見分曉。

  但價格最終會“穩”到何種體系內,則一定程度上影響了“穩地價”。

  2018年,是開封百強房企拍地的高峰年,在2019年,隨著市場下行,迅速滑落。對于今年的供地市場,土地能否如期掛牌,尤其是西區,北區以外的土地能否有實質性的突破,是今年土地市場的關鍵。

  綜合上述,量價平衡,區域供地趨于平衡,或許是“穩”字的含義。

  Part1:明確城市發展格局及區域定位

  即:構建“西強、北美、東興、南融、中保”的城市空間布局,明確西部高質量發展區、北部生態涵養區、東部產業聚集區、南部產城融合區、中部古城保護修繕區的功能定位。

  區域的發展也可以基本理解為西>北>東>南>中。

  按行政區域定位,則是:

  支持蘭考縣現代家居、循環經濟,尉氏縣紡織服裝、臨空經濟,杞縣鋁型材、大蒜,通許縣農副產品深加工,祥符區高端物流,鼓樓區特色商業,龍亭區文旅融合,順河回族區新材料,禹王臺區精細化工,城鄉一體化示范區汽車及零部件、裝備制造等主導產業發展。

  從房地產的角度來說,西區和北區是一手房置業的優先級選擇,東區和南區由于近年來基本上沒有在售新項目,故以二手房置業為主。而中(也就是絕對的老城區)從目前來看,則有較大的變數。如:古城區改造在提升為省級戰略之后,如有實質性的推動,對開封旅游業和房地產的發展都有較大的推動作用。

  從產品上來說,中(古城區)部區域考慮到限高的存在,在產品設計上至少是洋房級起步,這也就決定了未來的古城區是開封房價絕對的天花板。但未來何時來和未來來的時候,開封是否有足夠的頂級購房消費力,目前還要打個問號。

  東區和南區的核心生活區(東區城市發展區除外),同樣受限高的影響,在產品設計上基本上會以小高層和多層產品為主。而從現狀來看,區域內老齡化呈現日益嚴重的趨勢,年輕客群又已大量流入到西區和北區,加之近年來區域內基本上沒有在售房地產項目,故區域內購買力同樣要打個問號。

  最近,部分開發商對東南片區約2000畝(多個地塊合計)地塊進行項目初步研判,在拿地測算分析時,基本上將產品鎖定在小高層,洋房的范圍內,且房價根據目前的行情初步鎖定在6500-7500(最高不超8500)元/㎡(小高層+洋房標準層)的價格體系。

  北區在黃河戰略下,迎來了突破連霍高速的最好時機,而西區則是進一步強化向西的城市發展進程,強化鄭汴港。

  總的來說,即是:結合黃河流域生態保護和高質量發展、大運河文化帶、鄭州大都市區建設等規劃,科學編制“十四五”規劃、國土空間總體規劃,謀劃建設“六大片區”,形成鄭汴港深度融合發展的規劃體系。

  Part2:重點項目是區域發展戰略落地的關鍵

  規劃和發展戰略的落地,依靠重點項目的實施。

  先從交通方面說起,幾個重點詞匯是“打通,建設,啟動,推進,完成(建成),實現”。除此之外,還包含“探索”(探索鄭開城際鐵路公交化運營模式)。

  具體到項目分別是:

  打通夷山大街北延、百塔東路等一批斷頭路。

  啟動開柳路改造提升項目。啟動建設高鐵北站客運樞紐、開封火車站站前綜合交通樞紐。

  推進復興大道西延等7條城市道路建設。加快鄭開科學大道、沿黃大道等工程建設。

  完成連霍高速龍亭站主體工程及迎賓路、國道310提升改造工程。建成蘆花崗公交場站。

  實現內順城路全線貫通。年底前實現開港大道全線貫通。

  在這些項目中,幾個比較關鍵的如:內環路,連霍高速龍亭站&開柳路,火車站&鄭開城鐵,復興大道西延,鄭開科學大道,沿黃大道,開港大道等。

  依然從房地產的角度來說:

  連霍高速龍亭站&開柳路,對于北區(東部)有著重要的意義。

  火車站&鄭開城鐵,是多年來南區翹首以盼的大工程。火車站的改造提升,除了改善開封火車站的城市風貌,還將推動區域內多年的棚戶區改革。更為重要的是,鄭開城鐵按規劃延伸到火車站的具體時間節點,大概率會在火車站改造提升以后。

  復興大道西延,鄭開科學大道,開港大道等都是推進開封繼續向西的重要舉措。

  進一步來看重大項目,則分別包含:

  除了基礎設施(如開工建設北區污水處理廠、運糧河污水處理廠,新區二水廠),重大項目基本上落地在古城區和西區。具體來說:

  古城區:

  實施州橋—相國寺、汴河堤—朱仙鎮、繁塔—東水門三大遺產區保護利用項目,加快推進明清城墻貫通、千年中軸線展示、街坊復興、宋都水系等工程建設,推進雙龍巷、順河坊等歷史文化街區保護修繕和文廟綜合體等項目建設。

  建成“樂在宋潮”等文商旅綜合體。

  西區:

  發揮自貿區開封片區對外開放橋頭堡作用,加快申建綜合保稅區,推進國際藝術品保稅倉建設,推進健康樂谷建設。

  開工建設益海嘉里、中原數據湖等重大項目,加快推進數字化建筑產業園(西南),恒大文化旅游城等項目建設。

  推動產業一體化,開展汽車、文旅、智能終端、大數據等產業對接,加快建設開港經濟帶、鄭開雙創走廊,推動汽車及零部件產業形成500億級產業集群。

  進一步推動鄉村振興“1+6”示范帶建設。在臨鄭、臨港、近郊等區域,發展都市現代農業,培育一批田園綜合體、電商產業園。

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