• 開封房地產市場動態分析(2020.03.15-03.19)
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2020-03-21  /  瀏覽:793 次  /  

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  開封某房企或裁員,比例或達15%—25%

  開封恒大未來城在售房源一房一價公布,高層6500-6700元/㎡

  開封西區北擴高鐵組團,復興大道(五大街-十二大街)道路新建工程

  開封西區打通斷頭路:安順路(三大街-五大街),附一大街(金耀路-東京大道)

  1.04億,計劃修建內順城路解放路-明倫街段

  總投資660億,開封進行宋都古城保護與修繕工程

  2020年,開封將投資5.8億,建設沿黃生態廊道項目

  預售證放寬,高層正負零或可拿證

  重點解析開封7大購房組團在售58個樓盤

開封某房企或裁員,比例或達15%—25%

  確切的說,應該稱之為人員優化調整。

  自去年以來,開封多個百強房企項目在開盤后進行大幅人員調整已經屢見不鮮。而對于中小開發商來說,在面臨市場下行期時,尤其是在熱銷的剛需住宅產品遇見銷售困境時,其生存能力更弱,很容易被一兩個滯銷項目拖住而導致陷入絕境。對于開封這座城市來說,如大戶型高總價的住宅類產品,多年難以有效去化的別墅產品等。

  此次優化從一開始不涉及工程部,營銷部,到后期無一幸免。

  對于購房者來說,房企內部的人事調整理論上不需過多介意。但如果是,企業引入股東,補充項目開發資金,至少可以說明在過去一個時期內資金鏈的相對緊張。

開封恒大未來城在售房源一房一價公布

高層6500-6700元/㎡

  開封恒大項目通過恒房通平臺公布了項目的一房一價。對于購房者來說,足不出戶你可以知道在售房源的價格信息,使買賣雙方基本上透明最大化。至少,一定程度避免了“中間商吃差價”。

  以開封恒大未來城為例,明碼公示的高層產品價格基本上在6500-6700元/㎡的范圍內。在價格體系公開透明以后,所有的營銷政策基本上也顯得蒼白無力。對于購房者來說,在買房的時候則更加的有針對性。先鎖定房源價格,如產生購房興趣則可以進一步通過恒房通了解樓棟在小區內的大致情況,最后到項目現場進行實地了解。

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  透明,是當下開封市場最稀缺的,也是很多客戶不敢購買的關鍵點。

  其一,項目在首次開盤之后,后續銷售的房源持續降價,是當下開封一部分項目的現實狀況,部分項目的上下樓層差可以達到600-1200元/㎡之內。

  其二,某個和某幾個項目同時針對不同的購房客群執行不同的價格體系,價格差可以達到1800元/㎡以上,一套房算下來就是20余萬。

開封西區北擴高鐵組團

  復興大道(五大街-十二大街)道路新建工程

  開封西區在今年突然發力北擴。

  從相關信息來看,由開封市集英市政工程有限公司負責的復興大道(五大街-十二大街)道路新建工程建設項目,旨在服務正在建設的體育中心。同時,對于完善新區城市路網結構,打通另一條東西向主干道,拉大城市框架亦有顯著作用。

  此外,當復興大道十二大街至一大街全線貫通的時候,復興大道龍首片區如何延伸或許也將進入落地期。至少從目前來看,西湖龍首景觀綠化,黃河戰略下西干渠向北等,都在為區域的質變積攢量變的可能。

  本次修路,西起十二大街,東至五大街,全長3395米。紅線寬度為60.0米。沿線與十一大街、十大街、九大街、七大街、五大街相交。

開封西區打通斷頭路:

安順路(三大街-五大街),附一大街(金耀路-東京大道)

  安順路是汴西湖到中意湖中間的主要通道之一。

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  從圖上也可以看出,一至三大街和五大街以西路段已經修通,此次修建的安順路(三大街-五大街),道路長度985米,紅線寬度40米。在打通以后,對于汴西湖-中意湖兩大組團之間的樓盤還是有顯著的提振意義。

  附一大街(金耀路-東京大道)同樣是打通斷頭路。

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  該路段作為汴西湖西岸附一大街唯一未打通部分,該工程的建設對于汴西湖龍腹區域和龍首區域的融合亦有積極的推動作用。該道路長度637米,紅線寬度20米。

  從這些交通路網的打造上都不難看出,汴西湖正在以前所未有的力度發展龍首區域。而從目前來看,盡管該區域附近內的土地大多名花有主,但同時也是目前能夠支撐起開封土地拍賣價格的區域。區域配套的加快,也將更快的盤活已經框架簽約的土地資源,兌現土地價值。

1.04億,計劃修建內順城路解放路-明倫街段

  內順城路2020年計劃修建解放路-自由路東段-汴京路-曹門大街-明倫街,道路長度合計約3527.75米,預計費用1.04億。具體為:

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  內順城路(曹門大街-明倫街)道路新建工程;道路長度為為880.1米、紅線寬度20米,用地總面積1.8420 公頃。該項目總投資約為0.2587億元。

  內順城路(汴京路-曹門大街)道路新建工程:道路長度為819.24米、紅線寬度20米,用地總面積1.8404 公頃。該項目總投資約為0.2324億元。

  內順城路(自由路東段—汴京路)道路新建工程:道路長度為719.45米、紅線寬度20米,用地總面積1.7104 公頃。該項目總投資約為0.231億元。

  內順城路(解放路—自由路東段)道路新建工程:道路長度為1108.96米、紅線寬度20米,用地總面積2.4516 公頃。該項目總投資約為0.32億元。

  項目由開封市基礎建設工程管理中心實施。除此之外,目前內順城路的整體貫通工程還差小南門—宋門段、明倫街—北門段、大南門—小南門段。其中,小南門—宋門段、大南門—小南門段需所在區政府先行征收。

總投資660億,開封進行宋都古城保護與修繕工程

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  宋都古城保護與修繕工程,總投資約660億元,包括修復城墻文化帶,千年中軸線文化帶,大運河及水系文化帶,地下遺址遺跡文化帶,基礎設施提升及街訪復興文化帶等。

  2020年計劃完成投資15.43億元,計劃實施的項目有:城摞城順天門(新鄭門)遺址展示館,州橋及汴河遺址展示館,朱雀門遺址展示館,明永寧王府遺址展示館,開封城墻保護修繕八九十期,樊樓改造提升、中山路街景提升,大相國寺周邊改造,開封府二期,清明上河園三期,水系一期,陽光湖片區及水系三期,鐵塔景區提升,樂在宋潮960非遺文創園等。

2020年,開封將投資5.8億,建設沿黃生態廊道項目

  河南省今年將實施省將啟動實施包括生態涵養、濕地保護、田園風光、文化展示、旅游休閑、高效農業等功能的沿黃生態廊道建設工程。其中開封主要包含兩個項目,為開封新區示范段和開封黃河大堤示范段。

  開封新區示范段,從西湖龍首起,經沿西干渠向北,至黃河大堤。開封黃河大堤示范段,自黑崗口控導工程起,沿黃河大堤,至龍亭區陶莊村。除此之外,開封還將計劃建設黃河臺,黃河國際文化交流中心,懸河城摞城展示館。

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  懸河城摞城展示館,位于黑崗口引黃閘東側的大堤淤背區,整個展示園區占地約180畝,其中展示館建筑面積約2萬㎡。黃河臺位于黑崗口閘西側,總面積32.3畝,大堤路北側游園面積23.8畝,南側停車場8.5畝,沿河設置黃河亭,黃河廊,黃河臺,與北側的懸河文化展示館黃河樓形成空間呼應。

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  黃河國際文化交流中心,擬選址在鐵塔公園,建筑面積約3萬平方米。

預售證放寬,高層正負零或可拿證

  疫情對于開封市場來說,是把雙刃劍。更確切的說,塞翁失馬,焉知非福。

  從目前掌握的信息來看,高層產品基本上可以在正負零時取得預售證。這個政策,對于今年的諸多開發商來說有極大的利好,但同時也會造成供應量進一步快速增加。

  但對于購房者來說,取得預售證的難度越大,相對來說則越安全。如果一個開發商的現金流到了急于用購房者交的房款進行建設的時候,則需要持謹慎的態度。

重點解析開封7大購房組團,在售58個樓盤

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  Part1:汴西湖龍首-高鐵站組團

  區域內呈現“房價高”、“戶型大”的總體趨勢。具體來說則是,區域內各類型產品是開封在售項目的房價天花板。如:洋房產品1.3-1.6萬/㎡,毛坯高層產品8500-9300元/㎡。除此之外,在2020年,區域內大戶型產品供應量激增,130+㎡起步的高層產品成為區域內的主流產品。

  汴西湖龍首-高鐵站組團內項目包含:澗溪美景,星聯芒果嵐溪府,楓華西湖半島,海馬公館,富力灣,綠城桃李春風,未來時代安泰嘉園,朗詩汴京熙華府,大梁府,永威梅隆郡,暉達紫譽府等11個項目。具體到區域內各項目:

  永威梅隆郡

  永威的影響力不止在高鐵站組團,在開封高層產品內都有較佳的口碑。在高鐵站區域內,永威將會持續深耕,繼梅隆郡之后打造梅隆樾。

  前天,我一關系特好的同學咨詢我買房的問題。

  他的需求是:結婚,在鐵路系統上班,要求最西不過三大街,現房為主,期房(需近期能交房的)。對于工程未動工的期房持絕對拒絕的態度,因為五六年前買的期房到現在還未交付,開發商跑路,交房遙遙無期。

  當天下午去永威梅隆郡了解完之后,已基本決定入手。這個效率令我都有些驚訝,以至于我最近約了他,讓他告訴我,永威梅隆郡到底哪些地方打動了他。

  以前,只是傳聞口碑好,盡管也確實不錯,但身邊的朋友如此評價還是有些驚訝。且還是要買大戶型,9000+元/㎡的。我跟他說,今年高鐵站供應量大,即使是永威,也不排除調價可能。他說,降就降唄,總不能從9000元/㎡降到6000元/㎡。

  未來時代安泰嘉園

  從各項指標上來說,該項目在2020年的開封市場都具備影響力和參考性。

  比如,雖非百強品牌,但從現狀來看,項目對于產品品質是有追求的。從現狀來看,項目面臨的“危機”是工程進度達不到購房者預期,但同時,如售樓部、樣板區和首批房源能在二季度末和三季度初具備較好的展示面,亦足以形成市場影響力。

  可以說,未來時代安泰嘉園是可能沖擊汴西湖市場的項目。

  汴京熙華府

  項目為朗詩與新建投合作的輕資產項目。

  從全國范圍內,朗詩府系產品朗詩以“健康、時尚、人文、綠色”為理念打造3.0創新標桿作品。比如,精裝修室內甲醛含量比肩全球最嚴苛的芬蘭國家標準S1級。具體到開封項目,位于五大街與職教路交叉口東南角,規劃建設為高多層混合居住小區,容積率2.2。

  大梁府

  區域內僅有的精裝項目,且區域內競爭對手也只有永威,在市場口碑層面被壓制的較為厲害。從整體各項展示來看,大梁府算得上不錯的項目,賣不好也許是因為精裝產品在開封市場不被認可。

  暉達紫譽府

  項目大概為37棟樓,其中2棟為小高層,剩余為多層。

  該項目是2020年開封市場具備絕對看點的項目,簡單的說,即會不會提前搶售,首開銷售的價格是否過萬,它的一舉一動不僅影響著開封洋房市場,也影響著高鐵站區域市場。

  至于近4000元/㎡的樓面價,也僅僅是參考而已。

  海馬公館

  海馬公館2020年的壓力較大,稱得上“腹背受敵”。

  小高層產品目前售價8300+元/㎡,面臨的競品有東邊的嵐溪府,西邊的未來時代安泰嘉園。洋房產品上,在區域范圍內,和桃李春風屬于開封價格第一梯隊,且基本上不降價,不推特價房的項目,在2020年同樣是東邊有澗溪美景,西邊有暉達紫譽府。

  但即使如此,憑借著1.8的容積率,還是足以吊打競品2.2-3.4之間的容積率。

  桃李春風

  粗略的算一下,兩三個月之后開封市場大概率會迎來綠城交房。

  對,綠城交房。這次交房足以藍綠城在開封市場的口碑。

  其一,綠城交房后,一期未售房源會不會再次提價?其二,一期交房的產品品質足以影響客戶對二期合院產品的認知,進而間接影響到中意湖綠城紫薇公館,古城區藍城一號院合院產品。

  澗溪美景

  澗溪美景最大的優勢是地段,且對于客戶的直觀感受為,假設去西區看洋房產品,一瞅西邊的綠城海馬都1.4-1.6萬/㎡了,確實超出了老城區中端改善客群的購買力。反過頭來在看澗溪美景,價格差足以讓購房者怦然心動。

  開封市場的洋房可以分為4個類型,品質型,價格型,滯銷型和性價比型。對于澗溪美景的分類,大概就在性價比這個大類型里。有一次我去項目上,聽到開發商絕對的高層領導說了一句話,房子怎么也要賣一百多萬,你們在交房標準上一定要做到能力范圍內最高。

  富力灣

  隨著西湖龍首區域的升溫,作為區域內唯一純粹的百強開發商,項目也理所當然會變得更好。尤其是在2020年,隨著楓華西湖半島的高層產品銷售,隨著汴西湖龍首-高鐵站組團內多項目高層產品集中入市,購房者對于區域的認知會漸漸的改變。以前,總覺得西湖龍首區域就是賣洋房的地方。而在今年,大多數的購房者會發現,區域內的在售高層產品越來越多。

  嵐溪府

  開發藍灣國際時期,奠定的口碑還不錯。這兩年重新回到開封市場,在汴西湖東西岸累計拿了200多畝地,和藍灣國際形成了“金三角”。

  這是2020年開封市場優勢和劣勢都極其顯著的項目。

  Part2:汴西湖龍腹組團-三大街組團

  區域內呈現“多類型開發商”、“多價格體系”激烈競爭的總體趨勢。具體來說則是,敢打折的“狠角色”太多,區域市場價格體系極為不穩定。打個不恰當的例子來說就是,區域內隱藏著隨時可能降價的定時炸彈,購房者在下定決心的時候總會糾結,還會不會降價?

  汴西湖龍腹組團-三大街組團內項目包含:大宏喜來登行政公寓,星聯芒果地塊,西湖印象,鄭開橄欖城,西湖華府,奧園珺樾府,中南林樾,禹洲嘉譽府,暉達新世界,新龍御都國際等10個項目。具體到區域內各項目:

  西湖印象

  西湖印象,項目目前的絕對優勢,汴西湖核心區唯一在售現房。

  從我接觸過的幾個客戶來看,對于大面積的戶型并不抗拒,但通常都是在資金周轉層面遇到困難,即首付款需要分期支付。

  不過對于西湖印象來說,住宅產品已然是賣一套少一套。

  新龍御都國際

  項目最大的賣點是二師附小。

  項目目前遇到的困境也是盡管是深耕多年的本土開發商品牌,但非購房者的第一選擇,尤其是在百強房企不穩定的房價體系沖擊下。

  奧園珺樾府

  規劃建設為高層居住小區,在今年高層產品開發體量較大的三大街區域,奧園或分兩期開發建設。其中二期開發時間或為2021年,項目基礎信息為:河南茂睿置業有限公司奧園珺樾府二期項目,安順路北側,四大街以東,項目占地57.92畝,總建筑面積135041.82平方米。其中地上建筑面積105089.82平方米(商業面積1450平方米,住宅面積100633.32平方米),地下建筑面積29952平方米。容積率為2.70,綠地率35.1%。配套建設道路,綠化,消防等設施。

  Part3:中意湖組團

  中意湖組團內項目包含:燕瀾府,融創宸院,金茂雅居樂悅棠,美的國賓府,綠城紫薇公館,建業天璽等6個項目。

  2019年,中意湖組團的表現堪稱是一面鏡子,照出了開封房地產市場的所有瓶頸。

  如:百強房企品牌無力支撐下行市場的高售價,打破了房地產市場“首開最低價”的慣例,一度讓購房者退步不前的是,在多數樓盤首開成交率僅有30%的情況下,后續房價比首開時都有一定程度的回調。舉個簡單的例子說,開盤8800-9500元/㎡,現在持續特價房8000+元/㎡。

  如果我們仔細分析,可以得出一個粗淺的結論是:

  2019年,這個片區競爭壓力過大,區域內同時入市銷售的項目體量達到100萬㎡左右,高強度的競爭在市場下行的情況下,不得不采取價格戰。如果我們把這個結論應用到2020年的開封市場,那么汴西湖金耀路三大街,西湖龍首-高鐵站組團的局面,稱得上岌岌可危。

  Part4:運糧湖組團

  運糧湖組團內項目包含:北大未名府,北大紫境府,恒大未來城,恒大文旅城等4個項目。

  這個區域的購買邏輯較為簡單,低價洋房選北大紫境府,低價+戶型不錯選北大未名府,低價+配套成熟選恒大未來城,低價+后期投資收益選恒大文旅城。

  近兩年來區域區域內價格調整的比較厲害,最大降幅基本上可以達到1500-3000元/㎡。如果進一步降價,不排除買入10500左右元/㎡的高層產品客戶,有實力的會再補補倉。

  Part5:復興大道及北區組團

  復興大道及北區組團內項目包含:首座時代,鼎立國際城,幸福里3期,華盟天河灣5期,楓華金明府,康橋九溪郡,天工恒悅城,碧桂園江山賦,保利城,圣樺城,晉開四季城等12個項目。

  總體趨勢是:在西區高強度的競爭下,北區的大概念還在。即對于開封購房者來說,除了在西區買房,如果不在北區買房,基本上都是在其他區域買二手房。也就是說,開封的新房市場只有兩個區域,西區和北區。

  除此之外,北區只能以更低的房價贏得購房者認可。

  Part6:其他

  金明大道及集英街組團內項目包含:帝湖世家,龍城錦繡花園,暉達溫莎尚郡,中南樾府,新惠華府,藍光雍錦匯,西城華府等6個項目。

  自貿核心區及鄭開大道南組團內項目包含:東潤銀基望京,綠城春江明月,綠地四季印象,藍城誠園,奇瑞金域華府等5個項目。

  其它組團內項目包含:永旺鉑公館,昊投九錫,東信公館等3個項目。

  以上共計:58個項目。本次統計未包含古城片區內可能啟動的建業泰和府,藍城一號院(備案名)等項目。

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