• 在開封買房,比省20萬更重要的是什么?
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2020-03-18  /  瀏覽:723 次  /  

  最近,陪一個不急于買房的朋友,去看了幾個樓盤。

  他現在居住在開元華庭,另在集英花園有套不帶電梯的多層。

  他的購房需求主要有兩個,其一是,在適合自己需求的前提下,價格最優惠。其二是買入最低價,尋求資產保值和未來的投資收益。

  對于區域的要求,則是位于金明大道到三大街之間。

  在A樓盤,我們見到了這家開發商的老板。交談的主要內容為:

  1、開封正在進入多類型開發商自由競爭的時代。品牌開發商的市場號召力和本土開發商的深耕正在全面競爭,但本土的開發商在對項目地段的判斷和區域發展的理解,要遠強于百強房企。

  2、務實的本土開發商在開發理念上更親民。用他的話說,一套房子百十萬,有這樣購買力的開封人畢竟還是少數。在過去十幾年,在開封也就開發四五個項目,但在對產品各項配套的選擇上,一定是擇優擇好。

  3、現金流層面上,用他的話說是,緊張但可以維持項目的正常開發。在某些關鍵時間的節點,也會采用團購的方式來進行銷售。

  4、對于房價未來的預期,他的觀點很簡單,大致有兩條,其一是把自己的樓盤蓋好,其二利潤上有錢可賺。我問他擔心開封市場下一步的價格戰嗎?他的回答是,先做好產品,讓老百姓喜歡,讓購房者認可。

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  在B樓盤,吸引我們去看的原因主要是最近降價了。

  相比于2019年,差價可以達到600-1500元/㎡不等。如果單純從價格的角度上來說,按135㎡的戶型來說,基本上一套房可以省下8萬~20萬元/套不等,相當于大多數開封家庭一年到一年半的收入。

  且從目前來看,當下開封的房價還難言穩定。

  我問他,你如何看待買漲不買跌?他反問我,當下的行情,你會沖著價格買一個不需要的房嗎?我搖了搖頭,大概率不會。道理很簡單,這一輪開封的改善客群和剛改客群基本上分布在老城區的高收入客群和大梁門以西金明大道之間。對于這些客群而言,以大多數目前開封在售項目的配置,都很難達到他們的需求。

  比如老城區的改善客群,盡管居住的多層沒有電梯,但在售的洋房,1.3萬元/㎡的起步價,也會讓他們望而卻步。比如新城區的剛改客群,居住在集英街沿線,3800-5400元/㎡買的房,月供1500-2500元左右,對他們的家庭生活,基本上構不成壓力。進一步說,按開封現在受認可的改善型產品高層房價8100-8800元/㎡的房價來說,月供基本上翻了一番。如果按開封市場普通的在售高層產品7400-8100元/㎡房價的來說,園林景觀和產品標準沒有明顯的提升,后期物業的服務能力仍待證明。

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  在C樓盤,吸引我們去看的原因主要是朋友介紹。

  該項目位于西湖上游-高鐵站購房組團范圍內。

  在今年以來,可以看的見的區域利好是:汴西湖首次呈現了向北擴的區域開發理念。其一是龍首區域景觀綠化帶和環湖步道建設,其二是在國家黃河戰略推動下,投資1.8億元,自西湖龍首起,沿西干渠向北,至黃河大堤,面積約90萬平方米,突出“田園風光、三季有花”,打造菊花生產基地、水塘岸線、水源地保護區相統一的復合型生態廊道。

  除此之外,金明大道向北跨越連霍高速的水稻鄉(水稻片區),在今年及以后,是開封新區建設的重點片區之一,區域內已有的大項目包含華僑城集團的宋都博物產業園項目(2019年菊花文化節簽約項目)。

  進一步看高鐵站片區,這個區域正在悄然形成開封又一個高端品質高層產品集中區,一個標志性的事件是:區域內已有項目的高層大戶型產品,售價達到9500-10300元/㎡,且比小戶型賣的貴,賣的好。

  這些都是我們對區域的第一印象。

  朋友推薦的這家樓盤售樓部在中山路,項目名字是未來時代安泰嘉園。

  從東京大道三大街項目地出來,大約20分鐘到項目的售樓部。經過了疫情防控的各項登記,置業顧問先后給我們講解了開發商品牌、項目理念等。

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  讓我朋友較為感興趣的點是:

  1、項目整體規劃340畝,規劃高層小高層產品。對于當下的開封市場來說,部分高周轉的百強房企對于非深耕的區域通常采取模式的態度,無論是在房子在建過程中還是交付后都屢屢出現相關問題。而未來時代安泰嘉園,屬于區域內較大體量的項目,這也意味著開發周期較長,開發商對于開封市場的口碑會更加重視。

  2、一梯一戶,私家電梯廳。從某種角度上來說,高層產品配置一梯一戶,是不多見的。這也就意味著未來時代安泰嘉園在梯戶比上可比擬高端洋房產品,最大程度的保證了業主的私密性,同時也最大程度的降低了高層產品上下班高峰期等待電梯的時間。

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  *效果圖

  3、項目戶型以純粹的大戶型為主,主力戶型130㎡起步。對于開封來說,主力戶型配比在130㎡以上,即使是在開封的洋房項目中,也不多見。這也從側面映襯了未來時代安泰嘉園的中高端屬性,同時購買大戶型也意味著改善置業“一步到位”,基本可完全滿足各項生活所需的功能空間且相對獨立。

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  4、項目配置首層入戶精裝大堂,高標準地下車庫,智能化配套,全齡化運動設施,健身活動中心等。具體的來說:

  首層入戶精裝大堂:首層入戶大堂配備紅銅拉絲中式單元門、墻地面高檔墻地磚、造型吊頂、裝飾畫,配備可視對講門禁。入戶大堂為新會所式,同時借鑒酒店大堂的設計理念,室內設有座椅,訪客可以在接待廳內等候。

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  *效果圖

  高標準地下車庫:地下車庫地面采用金剛砂+固化耐磨地坪,這種地面耐磨持久,而且亮度高;搭配墻柱面專屬標識設計,以及LED車庫智能照明系統,同時部分車位預留電動車充電設施,為新能源車提供充電的地方。車庫局部還增加采光天井,車庫入主樓電梯廳及車庫坡道入口均為精裝修設計、地面石材鋪貼、墻面高檔墻磚、鋼化玻璃雨蓬加中式格柵造型,且保證小區車庫1:1配比。

  智能配套:包含周界防范系統,出入口控制系統,視頻監控系統,可視對講及室內報警系統,指紋密碼鎖,新風系統和凈水系統,小區內部配備生態滅蚊系統、霧森系統、WIFI全覆蓋及園區內背景音樂系統等。

  全齡化運動設施和健身活動中心:沿社區的景觀軸線,針對不同年齡段的人群設計了不同的休閑運動場所,滿足全齡化的健身運動需求,同時配建全長約1000米的夜光跑道,自建占地面積3000㎡的健康活動中心,室內包含恒溫游泳池,乒乓球場地、羽毛球館、健身房等,室外包含網球場、籃球場、門球場等。

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  *示意圖

  特色下沉式庭院:在大戶型為主,一梯一戶的基礎上,項目所有的18層住宅首層贈送下沉庭院,贈送下沉庭院面積約60㎡,地下室最大贈送面積180㎡。

  此外,從某市直機關的朋友處獲悉,該項目在前期已和該單位達成定向開發協議,項目部分房源僅對該單位進行銷售。同時,該單位也聘請了多位專業人士,擔任建筑質量監督員,對項目開發建設進行全程監督,這也將促使項目的高標準建設。

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  只有經歷過不斷的換房置業,才有可能成為一個合格的專家。

  只有不斷的去看房,才有可能認知什么是自己需求的房子。

  看房回去的路上,街邊的餐飲店已然低調的開業。

  我說,和我比起來,你才是開封的購房專家。

  他說,盡管過去十年開封市場漲漲跌跌,但整體上由于市場行情好基本上是沒有虧的(高價買入運糧湖的除外),而對于以后,恐怕誰都沒有信心打包票,買房子一定都能獲得投資收益。

  過去在開封市場買房,通常都會局限在戶型產品,地段配套上,而忽略了居住的品質和未來的發展。隨著生活水平的提高,對于改善居住的眼光也在慢慢變高。以前買房不關注的,現在都會考慮,比如要考慮建筑質量,客群圈層,戶型空間尺度(至少要保證臥室套房設計,要有大陽臺,大書房燈),還要有大氣的園林景觀、高檔的會所和獨立入戶電梯,這樣親朋好友來做客,才會感覺有面子。當然,自己住起來也更方便舒適。

  從看房的過程中,我也大概理解了朋友的購房想法,即:在居住舒適的前提下,所購的房子具備保值增值的屬性。從他的身上,我們也可以看到:

  其一,在購房時選擇區域內產品配置第一梯隊的項目。

  其二,在大的購房區域,選擇西區成熟區域下正在加強城市配套的區域。

  其三,對于大多數的剛需購房者,項目的首次開盤前,仍然是最好的時機。對于人脈資源關系比較強大的購房者來說,在風險可控的前提下,尋找定向銷售房源。

  目前,未來時代安泰嘉園,恰好具備這樣的三重優勢。

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