• 2020年開封房地產預測:樂觀有限,穩中向好
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2020-01-10  /  瀏覽:2748 次  /  

  2020年,在微觀層面,對于開封房地產的預判是樂觀有限,穩中向好。

  本篇,嘗試著從熱門區域,典型房企,熱點新盤進行分析。

  注:這一篇被刪稿的概率比較大,請別廣泛轉發,低調的看看就行了,寫個稿也不容易。

  具體為:

  Part1:熱門區域

  大概測算了一下,從2020年起,開封汴西湖區域將新增供應量101萬㎡。

  其中,海馬公館二期約10萬㎡,奧園約19萬㎡,嘉士睿約34萬㎡,西湖華府14萬㎡,星聯24萬㎡,鄭開橄欖城5期B區4萬㎡,合計約:105萬㎡。

  這個數據意味著什么?

  從2019年大熱的中意湖組團來看,宸院14萬㎡,國賓府14萬㎡,雅居樂金茂14萬㎡,在綠城沒有啟動的情況下,42萬㎡的預期供應量帶給開封市場的是:

  其一,首開低于30%,部分樓盤低于10%;

  其二,價格遠低于開發商預期,到了年末,價格基本上穩定在8300-8800元/㎡左右,毛坯房基本上穩定在7400-7800元/㎡左右。

  引申一下,如何在中意湖這個區域買到明面9000+元/㎡,實際7400元/㎡的房子。

  首先,自己去看房,表現出極大的購房誠意:如,多去兩三次,想買,但是錢不夠。

  其次,多夸夸這房子如何值9000+元/㎡,但是我只能出7400元/㎡左右的價錢。

  在2020年,熱門區域毫無疑問的會回到汴西湖。

  但不同的是,高周轉的中意湖區域不會袖手旁觀。除此之外,奧園+嘉士睿是汴西湖區域的X因素。西湖華府+海馬公館+星聯三個項目賣的是近距汴西湖,部分樓盤瞰湖的價值。唯一一樣的是,當下的開封房價,除了號召力極強的房企,大多數已經很難有品牌溢價,但品牌信任度很重要。

  第二個熱門區域給到運糧河。

  干什么都需要錢,對于房企來說尤是。如何解決資金問題,有一種方式是:

  比如項目需要信托資金5個億,用于項目的開發建設;根據你投資不同的額度,比如100萬,300萬,500萬,分別給到預期收益率8.3%、8.5%、8.7%。

  拿什么擔保,比如,在18年6月到19年7月,項目銷售金額為約44億;在19年10月到21年4月,預期銷售收入約28億。除此之外,還包含地塊抵押,銀行授信,TOP級房企擔保等。

  以上僅為舉例,如有巧合,僅為巧合。

  這也就是說,項目銷售要配合現金流。

  第三個熱點區域是高鐵站。

  簡明扼要的說,即:永威加推新品,大梁府如何破局,團購項目集中區。

  開封市場,在高鐵站之外的區域,僅從銷量上來說,已然是品質向價格讓步,品牌向價格讓步。2019年,高鐵站區域之所以能保持住較高的價格,是因為區域內市場沒有直接受到價格戰的影響。但2020年,則是如鯁在喉。

  Part2:典型房企

  典型房企,在2020年能影響開封市場的是“瞿家寨之王”和“投字系平臺”。

  瞿家寨之王在2020年將會密集的啟動三大街項目,橫跨汴西湖,高鐵組團兩個區域;投資系平臺的項目則包含:高鐵站的朗詩,運糧河的萬錦,汴西湖的綠城二期。

  具體來說:

  憑借著多年的操作,瞿家寨之王在開封區域建立了相對獨特的品牌認知。即:搞團購的信任度極高。所以,對于2020年來說,在有TOP系的洋房+三大街54萬㎡高層的基礎上,大致會有以下幾種可能性:

  1、團購洋房,保證項目建設的現金流;

  2、平銷洋房,延緩推售三大街高層,保證合作方三大街高層的推售;

  3、團購自有的三大街高層,與合作方的高層差價銷售,保證洋房利潤點;

  4、百花齊放或者破罐破摔。

  對于開封的購房者來說,平價改善型洋房產品已經是萬眾期待,所以對于瞿家寨之王的高鐵站洋房團購同樣也是萬眾期待。而另一方面,瞿家寨之王則是表現的扭扭捏捏,“我們不會,這是我們的TOP系產品”。

  畢竟,對于開發商來說,在永威毛坯高層8600+元/㎡,大梁府精裝高層9500+元/㎡,桃李春風毛坯洋房14000+元/㎡的情況下,誰會在一枝獨秀的高鐵站和高端洋房扎堆的區域,輕易以價換量?所以,真正希望瞿家寨之王不團夠的是永威,大梁府和綠城桃李春風,除此之外還包括在遠方的紫境府。

  在汴西湖三大街已然進入到毛坯高層7200-7800元/㎡的價格體系下,且越接近于6800元/㎡特價房越好賣的情況下,三大街的高層如繼續團購,將會像一把利刃深深的捅入到開封市場的心臟。羌笛何須怨楊柳,春風不度玉門關。描寫的是古涼州雄偉壯闊又荒涼寂寞的景象。

  投字系平臺主要在于和房企的合作方式。

  如何分成,是影響開封房價和開封房地產的長期形式。

  我記得,看過一個電視劇,里面有乾隆和錢峰。作為御史的錢峰,以頂撞乾隆和在那個趨炎附勢時代的說真話知名。印象中,乾隆也這樣說過,錢峰的耿直不是單純的耿直,他從來不說朕的家事。大概如此。

  Part3:典型樓盤

  典型樓盤在2020年我比較看重的是澗溪美景。

  它有幾個特性:

  其一、因為是中小開發商,地塊面積不大,又做了和康橋差不多的規劃,公寓+純多層住宅;

  其二、地段和品牌上雖然無法類比桃李春風,但價格上也同樣;

  其三、和高鐵站的洋房相比,澗溪美景的位置毫無疑問會更受開封老城客群和改善客群的青睞;

  其四,大多數的人去高鐵站看房,澗溪美景所在的東京大道和復興大道是必經之路。

  所以,規劃+地段+價格+客群四個方面決定了這個項目麻雀雖小五臟俱全。同時,這也是判定中小開發商能否在重回開封市場迅速立足的標志。

  最后,用季羨林老先生的話做個結尾:假話全不說,真話不全說。

  哦,還有一句,我最近沒打算買房,你不要聽一個不買房的人瞎說。

  如果買的話,我想以一個合適的價格買個140㎡的多層洋房。


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